Все об уступке прав на недвижимость в новостройке

В Санкт-петербурге есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения жилья в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

Согласно законам переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

При покупке квартиры на условиях ДДУ, заключается договор с двумя участниками

• Первый - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Именно это лицо является продавцом. Продавцом жилья может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления 2-х стороннего договора компания-застройщик является ответственным лицом и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку требуются, если,, полностью не исполнены финансовые условия (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после сдачи дома.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи переуступки девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с указанным сроком полной готовности. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие компании-застройщика на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт переуступку?

Приобрести квартиру в новостройке по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими могут быть как люди, так и юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать, так как приобретали недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в такой роли выступают организации партнеры девелопера. При строительстве дома подрядчик может быть задействован на различных работах: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством построенных квадратных метров.
• Частные лица, приобретающие недвижимость для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности в дальнейшем.

Кто может приобрести жильё по переуступке?

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Но наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, однако большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества переуступки

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставляет возможность купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Это особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Документы, для переуступки квартиры

Чтобы оформить договор переуступки по всем правилам, обе стороны договора должны собрать определённый список документов:

• Когда продавец состоит в браке, необходимо оформить согласие на продажу квартиры в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• Cтраховой номер индивидуального лицевого счета

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Docklands в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки